Varje kalkyl bygger på antaganden — yield, byggkostnad, marginal. Nästan alla antaganden kommer från riktmärken: branschrapporter, tumregler, magkänsla. Vi gjorde tvärtom: läste boksluten och räknade baklänges. Det här är vad Östergötlands förvaltande fastighetsbolag faktiskt levererade.
Siffrorna svarar på frågan varje kalkyl ställer: hyran bär 7,6 % på nedlagd krona, och marknaden värderar det färdiga objektet ~21 % över byggkostnad. Det är utvecklingsmarginalen — utan att objektet ens sålts.
Spridningen är minst lika intressant som medianen. I samma region, samma marknad, spänner yield på kostnad från 5,0 % till 11,5 % mellan bolag — Botrygg redovisar 6,5–11,5 % över sex förvaltande objekt, Magnentus 6,0 % på 267 mkr nedlagd kostnad, Brons Fastigheter 5,0–9,1 %. Två utvecklare på samma gata kan alltså leva i helt olika ekonomier.
Siffrorna finns i öppna register — men utspridda över hundratals bokslut som ingen orkar läsa ihop. Det är precis det Munin gör: läser hela marknadens bokslut, korslänkar dem och låter facit falla ut. Portföljnivå idag; kopplas fastighetsarean på faller kr/m² ut per projekt.